1樓：搜狐焦點
近期，樓市利好政策迭出，樓市的交易量和**不斷重新整理紀錄。但隨著交易量的增加也使得關於房產買賣的合同糾紛增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些貓膩嗎？
這裡對那些不公平條款逐一點評，購房者要擦亮眼睛哦！
一、所有廣告都可不負責？no
絕對地將售樓廣告、樓書、**資料、效果圖等排除出要約的範圍。如條款中規定「出賣人售樓廣告、樓書、**資料、摺頁、戶型單張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、大堂）及其他所有的口頭、書面或任何其他方式的宣傳資料的內容、資料、圖示、色彩等均不構成要約，不具有合同效力，買賣雙方的權利義務概以買賣合同及本補充條款為主。」或者約定「買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產所作的所有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，不構成合同的組成內容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限於示範單位、臨時構築物、裝飾物、銷售模型等」。
點評意見：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋**的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任」，所以不能絕對地認為銷售廣告和宣傳資料不構成要約，而需要根據銷售廣告和宣傳資料的具體內容進行判斷。
二、不可抗力是啥？不能啥都算
開發商的格式合同裡規定的不可抗力過於寬泛也是常見的問題。
如有條款規定：「合同所指不可抗力，包括但不限於自然災害、戰爭、**、國家相關法律、法規和**相關政策調整及變動、**主管機關、測量機構原因導致房屋面積測量誤差等非出賣人可預料及控制的情況。對因不可抗力發生的延期交房或者其他違反合同約定義務的，出賣人有權相應順延履行相應義務，且不承擔違約責任。
」還有條款中不可抗力包括「施工中遇到有異常困難或重大技術問題不能及時解決；施工中遇到有罷工、社會****件、道路封鎖、原材料短缺、戰爭、**等社會異常事件，強風、大雨天氣、火災、水災、**等自然災害等」。
點評意見：《民法通則》第一百五十三條「本法所稱的不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況」，「不可抗力」具有其明確的內涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用範圍也是有邊界的。而房地產開發具有很強的專業性，房地產企業應有足夠的經驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，並且能夠預判**測量中可能存在的相關誤差，在施工過程中對這些問題足以預見並在工期設定上做出適當安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。
所以這類情形由於其是可預見、可避免、可克服的，就不屬於「不可抗力」的範疇。
三、按揭貸款風險自擔？或不公平
很多房屋買賣合同中，會將按揭貸款的風險全部壓在買方身上，如有規定「買受人採用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務的，買受人應按照相關銀行的要求辦理按揭貸款申請手續，該申請是否獲得批准由銀行根據買受人的條件自行決定，與出賣人無關。若銀行因信貸政策等原因不批准買受人的按揭貸款申請，買受人須在銀行正式批覆之後的七日內一次性付清剩餘價款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規定承擔逾期付款的違約責任」。
點評意見：這其中也規避了開發商的責任，存在不公平之處。「從這類條款中很難直接發現具體的違法性或不公平性。
但在具體的操作中，很多開發商會向消費者推薦可以按揭的銀行機構，並對獲得貸款的機率做出保證，從而誘導消費者簽訂合同。但在擬定合同條款時，並不將這類保證宣告納入合同內容，當消費者不能獲得貸款時，並不能依據合同條款追究開發商的責任，反而可能會導致自身不能及時繳納房款而違約，最終向開發商承擔違約責任的情形。」
四、違約責任不對等？不公平
不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責任不對等的情況。
如有條款中規定：「買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應配合賣方辦理解除合同的相關手續，從買方收到賣方的通知之日起10日內，買方應按本房地產總價款的百分之十支付違約金給賣方。
」點評意見：以上條款出於同一合同文字附件，通過條款的對比可以發現，違約條款的設定存在嚴重不平等的現象。
五、規劃設計要變更？不能隨便
有條款規定：「已預售的房地產在建築工程施工過程中，出賣人不得隨意變更本房地產的結構形式、戶型、空間、尺寸和朝向。但在不影響買受人所購商品房質量或使用功能的前提下，經規劃部門批准或設計單位同意，出賣人對原規劃方案作出區域性調整，可不通知買受人；若該變更無需**主管部門或設計單位同意的，則出賣人亦可不通知買受人，出賣人不承擔違約責任，買受人因設計變更而受到直接損失的除外。
」還有條款稱：「買賣合同履行期間，發生下列情況導致本房地產規劃、設計發生變化的，出賣人可不予事先通知買方，買受人對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：1.
因**原因導致本房地產建築設計變更或小區平面佈局變更，且該變更經**規劃管理部門批准；2.因任何原因（包括但不限於出賣人原因、**原因）導致本房地產專案的共有部分、共有設施的用途、設計和專案名稱的變更。」
點評意見：以上是霸王條款，開發商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設施用途、設計的權利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權利，消費者的合法權益受到了嚴重的侵害。「通知義務是房屋買賣合同的附隨義務，其主要價值及作用是要求合同一方當事人基於誠實信用及交易習慣保護對方當事人利益不受損失，保障消費者的知情同意權，而以上涉評條款都免除了開發商對規劃等事項變更的通知義務，違反了民事法律行為應當遵循的誠實信用原則。
」
六、要求消費者放棄權利？不行
（以上回答釋出於2015-08-13，當前相關購房政策請以實際為準）
購房合同和房產證有什麼區別
2樓：格子裡兮
1、所有權不同。
房產證是房屋所有權證明，一般情況下，有房產證才算擁有房屋所有權；購房合同是取得房屋所有權的依據之一，有購房合同才能向出讓方主張交付房屋；
2、檔案型別不同。
購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
3、只有購房合同沒有房產證的房子原則上是沒法買的。
合同法規定不動產交易必須經過相關部門登記，房產證權屬沒有經過登記肯定是所有權人不是本人，沒有辦法進行過戶手續。
購房合同注意事項
1、買售人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門諮詢，如無異議視為雙方同意內容。
2、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明檔案。
3、合同條款應嚴格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，並由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
3樓：好木木偶
1、兩者性質區別。購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市地產開發企業，在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。
2、交易區別。只有購房合同沒有房產證的房子原則上是沒法買的。合同法規定不動產交易必須經過相關部門登記，房產證權屬沒有經過登記肯定是所有權人不是本人，沒有辦法進行過戶手續。
3、簽署與發放機構區別。購房合同是買受人和房地產開發企業之間簽署，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
4樓：drar_迪麗熱巴
購房合同
和房產證的區別如下：
1、屬性不同：購房合同是買賣商品房達成的協議，屬於合同，房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件，屬於證件；
2、簽署與發放機構不同：購房合同是買受人和房地產開發企業之間簽署，房產證是不動產登記機關發放的；
3、購房合同是辦理房產證的依據，在辦理房產證時需提供購房合同，而簽訂購房合同時不需提。
購房合同換房產證的一般程式：
1、買賣雙方進**產交易後一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料；
2、買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅。
5樓：風鈴兒呼呼
房產證和購房
合同區別：
1、含義不同。
購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。
2、簽訂時間與生效時間不同。
購房合同是在購房之初簽訂的雙方同意買賣的檔案合同，一般在交了定金之後就簽了。
而房產證是房產所有人持有的證件，當購房款繳納完之後在過戶時會發生房產證的變更，在房產局審批後生效。
3、法律上代表的實際權利不同。
只有購房合同沒有房產證的房子原則上是沒法買的。合同法規定不動產交易必須經過相關部門登記，房產證權屬沒有經過登記肯定是所有權人不是本人，沒有辦法進行過戶手續。
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