1樓：土流集團
我國土地分為國家所有和農民集體所有兩種，任何單位或個人都沒有所有權，所以，土地不能買賣，買賣土地違法。而土地租賃是合法的。
買賣不破租賃國有劃撥土地收回中能否適用
2樓：宅喵是神
目前，企業破產中國有劃撥土地使用權的處置是個難題，當涉及到其地上附著房屋或其他建築物存在租賃關係的情形時尤為複雜，是遵循「地隨房走」，還是按照「房隨地走」，地方**在收回劃撥土地使用權時是否必須受《合同法》所確立的「買賣不破租賃」的約束，即便在司法實踐中亦頗多爭議。筆者試從結合相關法律法規，從兩者的內涵及關係著手，談談自己的看法。
首先，根據《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》法釋[2003]6號第一條「破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民**可以予以收回，並依法處置。」和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第三款「無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民**應當根據實際情況給予適當補償。」的規定，在**行使收回破產企業的國有劃撥土地使用權時，依法應適用「房地連體、房隨地走」的原則，而不是「地隨房走」。
其次，根據《企業破產法(試行)》第三十一條關於「破產宣告時未到期的債權，視為已到期債權」的規定，在企業被宣告破產後，應當視為其與承租人簽訂的租賃合同已經到期，因此，承租人只能對租賃合同不能履行的損失申報債權。《企業破產法(試行)》第二十六條亦規定：「對破產企業未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續履行。
清算組決定解除合同，另一方當事人因合同解除受到損害的，其損害賠償額作為破產債權」，即清算組就是破產企業的代表，應以維護破產債權人權益和破產財產利益為標準，自主決定解除或繼續履行合同。清算組行使該法定解除權，提出有條件終止合同的方案，解除了與承租人的租賃合同。在司法實踐中，法院也應本著維護破產程式正當性的責任，以利於實現破產程式的公開、公平、公正為原則，而不能通過剝奪清算組的程式權利進而剝奪清算組的實體權利，否則既違反《企業破產法(試行)》的規定。
同時依據企業破產程式的性質，即使租賃合同可以繼續履行，也只能以破產清算結束、破產財產拍賣時為限，否則將使破產程式無法進行。
第三、由於破產宣告有使租賃合同終結履行的效力，而「買賣不破租賃」是以租賃合同繼續存在和可以繼續履行為條件的，因此，在企業破產程式中，租賃權不能對抗財產所有權主體的轉變。其一，《合同法》第二百二十九條所規定的「買賣不破租賃」，是以買賣行為發生時原租賃合同的履行期限尚未屆滿，即租賃合同繼續存在為條件的。《合同法》作為市場交易的普通規則，只能適用於合同簽訂履行的一般情況，即適用於一般的市場交易中。
企業破產程式是由《企業破產法(試行)》這種特別法調整的，租賃合同在破產程式中是否可以繼續履行，應當按照破產法的規定處理，而不應當適用具有普通法性質的合同法。其二，企業被宣告破產後，出租方即破產企業作為租賃合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產企業後雖然成為破產財產的管理人，但其不是破產財產的所有權人，其權利義務由法律直接規定而不是由合同約定，具有特定性，不能按照正常交易中的合同主體對待。
其三、《合同法》第一百三十條規定：「買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。」即承租人優先權產生的前提是：
出租人(所有權人)出賣租賃的房屋。破產清算組的處置行為與出租人出賣房屋的關係，從邏輯上講既非等同亦非包含關係，而是兩種完全不同性質的關係，不存在適用有關規定的問題。出賣人並不是出租人即財產所有權人，而是破產清算組。
第四、若以「買賣不破租賃」作為拍賣破產財產的附加條件，競買者勢必銳減，賣價難免偏低，既嚴重影響破產企業職工安置工作的正常進行，也不利於債權人及拍賣物之所有人，亦不免造成偏惠優先承買權人之結果。
綜上所述，筆者認為，在經**批准依法收回破產企業國有劃撥土地使用的程式中，應嚴格遵循「房地連體、房隨地走」的原則，不能適用「買賣不破租賃」的原則。具體而言，即在企業破產後，劃撥土地上附著房屋或其他建築物隨土地使用權轉讓，地價與房價由具有評估資質的機構分別計算，房價收入歸破產財產，地價收入歸屬地方財政，承租人僅在理論上取得在同等**條件下對租賃房產的優先購買權。
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