1樓：吳少博律師
企業拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？吳少博律師談
（一）土地的補償
土地所有權的形式有兩種——集體所有制和國有土地。國有土地分商業、工業、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等，在實際評估的時候可能會有區別。集體土地原則上還不能上市交易，現在只在北京十八個縣市區有了試點。
市場價值如何體現呢？我們就要參考市場評估規範當中的類似原則了。集體建設用地類似於國有工業用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業用地是一個道理，這也符合了「類似原則」中的同用途、同種類、同區域的要求。
標有了國有土地住宅用途，即便寫著「住宅用途」，但卻用於實際經營，這時要區分是符合廠房的實際經營還是商業的實際經營。因為這兩項補償差距非常大，商業的補償比工廠的補償最高可高出7-10倍。現在實際補償中遵循「就高不就低」的原則，價值排序是：
商業＞住宅＞工業，如果是住宅卻用於工業，實際就應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用於商業，則應該按照商業的方式來補償。
（二）廠房的補償
以前的評估規範中劃定的一個補償標準是，要求根據種類、結構、材質以及形態進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，不同性質的廠房價值——就是現在的建安成本（房屋建築成本和房屋設施裝置安裝成本的簡稱）——怎麼衡量呢？實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我們辦案中見過的廠房最寬在十五米以上，高度六米五以上，一層抵兩層。
根據廠房用途結構不一致，補償也存在區別，如冷庫不是按照平方計算的，而是按照立方計算的，因為冷庫四周都進行了裝置添置。
（三）廠房跟土地有空餘的怎麼補償？
如果有完整的土地使用權，空餘的土地也要進行土地市場價值補償。
在此要糾正一個問題，由於市場價值永遠是迴圈變動的，所以各個地方以前公佈的區位補償價如果不調整，就無法反映市場價值。
（四）停產停業損失
一次性停產停業損失應該是企業最主要的補償專案。停產停業損失往往不納入到《房地產評估規範》中，而是制定單獨的政策。以前根據納稅額進行推算的做法已經淘汰，現在大部分是按每平方米的價值直接補償。
我們認為，在進行一次性停產停業損失的時候要根據企業的具體狀況區別對待。其他的裝修附屬物、可移動和不可移動的機器裝置等等都是據實評估。
2樓：匿名使用者
企業拆遷不
能只用拆遷
辦的評估師，
企業自己也要有評估師
評估價值終合參考，
企業拆遷補償需要注意哪些問題
3樓：土流集團
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
（一）搬遷準備階段：
⑴ 因工廠的客戶得知該企業搬遷的訊息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移；
⑵搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會；
⑶由於工廠將要搬遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料**商的**談判中處於不利地位；
⑷由於工廠將要搬遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠搬遷前的生產管理；
（5 ）工廠新址建設的一系列費用，包括徵地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，並曲線上升。
（二）搬遷階段：
在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括：
⑴生產經營中仍需要支付的費用：
a 、職工的薪酬（包括工資、福利、社保）以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求；
b、生產裝置、運輸裝置、辦公裝置按月計提的折舊費用；
c 、管理費用；
d 、不在搬遷範圍內的銷售、營業網點的日常開支（房租費等）。
（2）財務費用：
因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段，搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
（三）、搬遷後生產恢復階段：
在這一階段，裝置的安裝除錯工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復；客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；最後使工廠的生產效率達到搬遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
企業拆遷，需要注意哪些問題
4樓：匿名使用者
按實際情況，對於國有土地徵收的情形，未達成任何協議，人民法院不會強制執行。但是被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民**依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶儲存賬號、產權調換房屋和週轉用房的地點和麵積等材料。
相關規定：《國有土地上房屋徵收與補償條例》
第二十八條 被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民**依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶儲存賬號、產權調換房屋和週轉用房的地點和麵積等材料。
5樓：嚴格選房
拆遷需要注意的3個事項
企業拆遷評估應該注意什麼？
6樓：專業拆遷律師
中國首席拆遷律師團---路永強律師教您維權
隨著我國城鎮化程序的加快，大規模的房屋拆遷和企業拆遷還將持續一段時間，對於被拆遷企業主來說，最關心的莫過於怎樣拿到合法的補償，怎樣能夠獲得更高的合法利益。路永強律師及率領的中國首席拆遷律師團在多年的法律實踐中總結，多數被拆遷企業不太重視企業拆遷評估，或不重視企業拆遷評估程式甚至不重視企業拆遷評估報告，這是大錯特錯的，企業拆遷評估直接影響到企業拆遷補償結果，也是啟動法律程式維權過程中的重要事實依據。因此，重視並做好企業拆遷評估是企業主在拆遷過程中的首要任務。
一、法律依據。
國有土地企業評估依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條「房地產**評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 房地產**評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。
」、第三十四條「房地產**評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產**評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、註冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。」、《國有土地上房屋徵收評估辦法》等等規定。
集體土地上企業評估：《土地管理法》、《物權法》、《中小企業促進法》、省市一級地方法規和規則政策性檔案等。
二、從事實角度講需要注意的問題。
工廠拆遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對於企業這一損失的評估也比較複雜。這不但關係到需要工廠拆遷的**，還涉及作為當事人的企業，因此，又不能不予以重視。一般來說，工廠拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：
拆遷準備階段、拆遷階段和拆遷後恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（拆遷準備階段），上升至最高值（拆遷階段），然後從最大值逐漸下降至零（拆遷後生產恢復階段）。
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
（一）拆遷準備階段：
⑴ 因工廠的客戶得知該企業拆遷的訊息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移；
⑵拆遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會；
⑶由於工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料**商的**談判中處於不利地位；
⑷由於工廠將要拆遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產管理；
（5 ）工廠新址建設的一系列費用，包括徵地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，並曲線上升。
（二）拆遷階段：
在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括： ⑴生產經營中仍需要支付的費用：
a 、職工的薪酬（包括工資、福利、社保）以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求； b、生產裝置、運輸裝置、辦公裝置按月計提的折舊費用； c 、管理費用；
d 、不在搬遷範圍內的銷售、營業網點的日常開支（房租費等）。 （2）財務費用：
因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
（三）、拆遷後生產恢復階段：
在這一階段，裝置的安裝除錯工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復；客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；最後使工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
三、從法律角度應當注意的問題。
1、評估機構應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同**私自選點的機構評估結果最多的相差一倍還多。
2、停產停業損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發現，很多評估機構是沒有對停產停業損失進行評估的，這一項在整個企業拆遷補償結果中佔有相當大的比重，一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由於被拆遷的企業主不具有相關知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的abcd四項。
4、什麼時候評估。有些地方**在拆遷過程中，總是想先跟企業施壓，絕口不提評估事宜，也不出具徵收決定和徵收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。
總之，在路永強及中國首席拆遷律師團在辦案過程中發現，每個企業拆遷評估過程中都存在諸多問題，但又各不相同。想徹底解決問題就要從案情角度出發，認真分析影響企業評估的各個癥結所在，才能更大限度的提高補償，爭取補償。如遇以上難題請致電中國首席拆遷律師團，竭誠為您服務。
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