1樓：jf蓉操
一、購房認購書的法律效力
無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內容都有可能產生相應民事責任。
簽訂認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規定。根據《商品房銷售管理辦法》第六條規定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
開發商儘管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發商取得認購證書，依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，可以認定認購書有效。
簽訂購房認購書往往需要繳納一定數額的定金
，因此在簽訂認購書時要特別注意定金性質的約定。認購書中往往有定金約定，要求購房者向開發商支付一定數額的定金。學理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：
（一）成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。
（二）證約定金指以定金為訂立合同的證據
，證約定金是為證明合同關係的成立而設定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。
（三）解約定金指當事人為保留單方解除主合同的權利而交付的定金，也就是說交付定金的當事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當事人也可以雙倍返還定金來解除合同。
（四）違約定金指交付定金的當事人若不履行債務，接受定金的當事人可以沒收定金。
（五）立約定金指當事人為保證以後正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當事人拒絕立約，則應加倍償還定金。
如前所述，認購書在性質上為一種預約合同，其定金約定功能是為了擔保本約即購房合同的簽定，可見認購書中約定的定金應為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會喪失定金，開發商若拒絕簽定購房合同，則應向購房者雙倍返還定金。
2樓：柴少遠
認購書的性質及其法律效力
買新房籤認購書時需要注意哪些方面
3樓：搜狐焦點
許多開發商為了儘快收集資金，顯示自己房屋售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書的同時收取一定數額的定金。那麼簽訂商品房認購書要注意哪些事項呢？
一、簽訂商品房認購書要把握好時間
鑑於商品房認購書的合同性質為預約合同，是獨立的有效合同，故認購書只要在開發商取得建設工程規劃許可證和施工許可證後就可以簽訂，或者認購書應當在辦妥立項、規劃、報建審批手續後取得商品房預售許可證之前的一段時間內簽訂。
二、在未取得商品房預售許可證之前，慎重與房地產開發企業簽訂商品房認購書
即使房地產開發企業未取得商品房預售許可證前與你簽訂了《商品房認購書》等預約合同，只要符合《合同法》第52條的規定，均為有效。因此，你在簽訂商品房認購書是一定要慎重，仔細閱讀每一條款。
三、避免違反認購書中的約定和合法規避承擔民事責任
認購書確定了先合同義務，故違反認購書應承擔締約過失責任。當事人簽訂商品房認購書後往往會支付一定數額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔保，如果雙方經磋商最終無法簽訂正式合同的，因不可歸責於當事人雙方的事由，出賣人應當將收取定金返還給買受人。
如因當事人一方原因導致商品房買賣合同未能訂立的情形，適用定金罰則；如當事人雙方在合同磋商過程中存在過錯，導致商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應當將收取定金返還給買受人。
四、定金非訂金，交付定金需謹慎
保證金、押金或者訂金與定金並不完全等同，判斷是否為定金仍應以當事人的約定是否有定金的性質為依據。
判斷所付款項是否為定金的基本方法是：
第一，合同中關於所付款項的文字表述是否為定金，若是，則為定金；
第二，若合同中關於所付款項的文字表述為「留置金、擔保金、訂金、訂約金、押金或保證金等，則應根據合同中關於該款項的具體進一步判斷，若其中有「無權要求返還或雙倍返還」的約定，則可以視為定金。
五、違約條款要約定好
違約條款約定好，限制好房地產開發商惡意違約，及時主張賠償雙倍返還定金之外的其他損失（預期利益損失）。
如果預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；如果預約協議中沒有約定定金條款，或有證據證明定金處罰數額明顯低於買受人所受實際損失的，出賣人應當賠償買受人所受到的實際損失。
如守約方所受的實際損失明顯高於定金處罰數額的，守約方對此主張承擔舉證責任。
六、嚴防房地產開發商利用格式合同中含有單方權利約定條款，逃避法定義務和責任
應當按照公平、誠信、提請注意和合理解釋的原則對具體問題具體分析，如果格式合同出現的商品房認購書中單方權利約定的條款，加重了對方的責任，排除了對方的主要權利，該認購書應為無效，否則應當認定有效。
（以上回答釋出於2017-11-13，當前相關購房政策請以實際為準）
4樓：鑽誠投資擔保****
商品房買賣合同中應當明確的內容
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本情況；
（三）商品房銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、裝置標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；
2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。
產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
5樓：匿名使用者
認購書簡單含義：
簡單來講，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。shzyqiyu88
這種認購行為的主要特徵是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而並非最終達到簽約。
一、商品房認購書包含的內容
1、認購物業；
2、房價，包括戶型、面積、單位**（幣種）、總價等；
3、付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；
4、認購條件，包括認購書的注意事項、定金、鑑定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
二、簽訂認購書注意事項
1、規避受牽制條款
如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。比如前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規定期限內未簽訂合同的，開發商所收定金不予退還。
但不籤合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯歸結於購房人。但因為該條款的存在，開發商往往以此威脅購房人。
如果由於各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求籤訂認購書示範文字，該文字充分保護了購房人的利益。
2、不使用模糊概念
在認購書對於**條款的約定，不要使用「均價」、「***」、「折扣價」等，而要準確到單價的具體數額。
3、賣方答應為購房者保留**或房號的，要將保留承諾寫進認購書
例如此**保留10天或此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是賣方的單方承諾，如果沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務。
4、注意認購協議書中權利義務的對等性
合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務都不能過多也不能過少。
目前多數的認購書都是賣方提供格式合同，對購房者的限制較多，而賣方則基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制賣方行為的條款。
5、購房者不要與對方約定預付款或認購金予以「沒收」「不予退還」等條款
這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，這裡有個圈套，購房者只要沒有與賣方 簽訂正式買賣合同，不論什麼原因都算購房者違約，對方就要沒收認購金，不予退還。
6樓：鏈家
需要注意的事項包括：籤認購書時，需要注意開發商的資訊是否準確；有沒有「預售/銷售許可證」的證書編碼；房屋基本資訊包括樓層、朝向、戶型、房價等要約定清楚；定金繳納的時間、金額及違約處理辦法要與開發商進行約定；還要注意將開發商對你的承諾寫進認購書中。
一、什麼是認購書？
認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認。在沒有簽訂《商品房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。
二、認購書包含哪些內容？1.當事人雙方基本情況
賣方，即開發商名稱、地址、**，銷售**方名稱、地址、**；買方，即購房者名稱、姓名、地址、**、身份證件種類。2.房屋的基本情況
包括樓盤地址、認購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建築面積、套內建築面積、公攤面積。3.開發商銷售資質
認購書中應當有房屋的屬性（期房或現房），開發商的預售/銷售許可證編號，土地使用證號等內容。4.價款與付款方式
認購書中，這一部分佔據了比較大的篇幅，內容包括房子單價、計價面積型別、總房款、付款方式（全款、分期、貸款或其他方式）。5.定金
在認購書中約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理辦法、簽訂合同的日期等。
三、籤認購書注意啥？
簽訂認購書，需要注意認購書中的內容不要寫錯，尤其是關乎資訊類的內容。房子的基本情況要保證0差錯，如果出現差錯，或導致買房糾紛。1.當事人雙方基本情況別寫錯
(1)在填寫賣方的資訊時，要注意看「出賣人」位置填寫的是不是開發商的公司名全稱。如果開發商委託第三方房產中介公司代為銷售，那麼應該在認購書中寫明**關係。
認購書內容詳解
開發商公司名稱注意不要寫錯
認購書內容詳解
如若是公司買房，「認購人」需寫公司名稱
2.房屋的基本情況要寫清
在簽訂認購書時，自己認購的房子基本情況，要在認購書中要寫清楚。一般情況下，「第二條」預售/銷售許可證的證書號碼是開發商提供的。如果簽訂時是空白的，這時你要警惕了，沒有預售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發商到辦理產權變更之日時，還拿不到相關證件，也是沒有辦法辦理房屋產權所有證。
認購書內容詳解
房屋基本情況要具體到朝向
實際上，只要認購書具備合同主要條款並生效後，在與正式合同沒有衝突的情況下，他可以做主合同的補充。3.價款與付款方式約定清楚
房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用「**、均價」等比較模糊的詞語。付款方式及首付款的支付金額都要寫清楚，不要出現差錯。
認購書內容詳解
交納首付款的比例，需要格外注意
4.定金違約要約定
約定清楚交定金的時間、定金金額（繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%），違約後對定金的處理辦法。
認購書中有關定金的約定，要看清楚
5.開發商承諾要寫進認購書
在看房時，銷售人員或開發商承諾的贈送面積、保留**等，都要寫進認購書中。包括承諾不兌現，違約如何處理等，都要作出明確的規定。實際操作中，要將承諾寫進認購書，還需與開發商進行交涉。
認購書內容詳解
要把開發商的承諾落實到認購書中
簽訂認購書時，還要琢磨一下認購書中的條款是否平等，如果有不對等的條款，可以直接向開發商提出異議。可以請專業的律師把關，避免不必要的糾紛。
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購房合同的法律效力,購房合同的法律效力
無論怎麼寫，都是你們內部之間的約定，法律上不動產登記人就是所有人，所以你謹慎為之 最好快點拿到房產證，房產證最有法律效力了，不要為了省一點的過戶費而上當哦。最好由律師為您起草，成本不是很多，可以避免潛在的風險！買安置房符合條件才行的,否則辦不了過戶 購房合同有法律效力嗎？私人簽訂的購房合同具有法律效...
和開發商簽訂的認購書，能要回定金嗎
房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產開發商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協議，是目前大部分房地產開發公司在房屋買賣中的習慣做法，而因此產生的關於房屋認購書問題也是不少。開發商為了能夠順利簽訂購房合同，都會在房屋認購書中約定購房定金，以此來約束購房者。但是，很多購房者在簽訂正...
夫妻簽訂的淨身出戶協議有法律效力嗎
只要出自本人的意願,夫妻雙方簽訂的協議是有效的。最穩妥的辦法是,雙方到公證處公證一下。到公證處公證了嗎?簽字畫押了有法律效力 出軌淨身出戶 忠誠協議有沒有法律效力?對於財產約定有效力。婚姻法 第19條規定 夫妻雙方可以約定結婚以前及婚姻關係存續期間所得的財產歸屬,例如歸各自所有 共同所有 部分各自所...