1樓：居理新房研究院
二手房已經基本觸底。2023年後會有所轉暖。新房受其影響房價小幅**，和去年比增幅縮水。
大家會發現通州其實沒有什麼**了，轉暖幅度不會很高，但是是適合**的好機會。
二手房因為通州原來是縣級規劃，整個地產品質較低，受到炒作影響，去年前年增幅較大，好的地段房價已經趨穩，和目前在售新房**相距不大。如果考慮到未來增值，新房未來因為品質還有地段，保值性更好（房子有20年保價期，建行現在對20年以上房齡抵押價值為零，需要全款購買，對未來老舊二手房打壓較大）而且品質較低的樓盤因為客群的優化，也會受到市場冷落。如果有二手房資產，建議可以現在做優化置換。
房子第一選擇一定要看地段。看周邊二手房價和一手房價相距多少。如果差距較小，證明地段好，潛力大。差距過大的，不建議長期持有。
通州房子以後走勢如何，房價會跌嗎？
2樓：居理新房研究院
任何地區發展主要看人口聚集度，富人能不能長待。通州其實挺好的，是個好地方，但是地產的潛在隱患絕不是什麼規劃啊，金融區發展啊這個，是二手房子，老舊房子質低，量多，價高賣不出去，影響地區房價。政策問題還限制客群，二手最好的價值點在於學校，也沒起來（學校好壞需要看生源，而生源好壞在於家庭財富，家庭財富聚集靠豪宅群），通州缺的就是能居住的豪宅群。
因為絕大多數人群再買房都是偏改善置換，但是通州房子是折價最狠的地區之一，老房子多，未來大家基本置換，肯定不買這個，而且業主們為了能置換也會願意賣房子，通州地區房價一時半會起不來，可能部分老區比海淀還有風險，二手房會一直下滑趨勢。大多數老房子品質都不咋地。要求改善置換大的多數人也不會要通州，因為河邊的豪宅貴，還少，非河邊房子又差些意思，其他行政區地方選擇餘地還多。
實打實自己掙得錢買的人少，都是賣房置換，考慮通州本土情況，客群接手率低。如果沒有暴富人群很難刺激再度房價（通州一年漲了3倍，夠本了）。
老區的新來血液也少（老房子沒人要，新房子少，人沒法長待），而且交通還方便，更多的是刺激租金或者是別的區域工作上班上學的人來這裡。可能會造就一兩個頂尖豪宅，但整體房價我們並不看好。
接手人群太少。即使滿足通州限購條件，但是如果資金充裕有更多別的區域可選的房子，到通州交通未必不好（有十條地鐵未必都是好事）。
我們對核心區房子的判斷是富豪玩票房，類似私人或企業的獨立會所，不太在意回報，更多的是富豪集中辦公區，不是居住區，長待可能性小。這也是通州其實還有一些地，開發商很少拿的原因之一。
從政策上，我們覺得**不想樹立一個炒房奔的典型。而且高房價也會逼走很多勞動力和人才。現在整個金融市場也不好，企業錢也不多，砸錢進來圖個【**核心位置】而沒有其他跟進企業的叢集，也不合適，對新區初成的頭十幾年的一個發展來說，房價高不是好事。
這裡僅和您討論地產，無關通州整個發展。
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